Eiendomsforvaltning er på mange måter et eget fag.
For å forvalte en eiendom på en god måte er det en stor fordel å ha både bygningsmessig og teknisk forståelse.
En eiendom består av mange komplekse elementer som må følges opp, vedlikeholdes og driftes riktig, både teknisk og bygningsmessig.
Det elektriske anlegget. En sentral del av eiendommen
Det elektriske anlegget er en viktig del av det som gjerne omtales som teknisk forvaltning.
Anlegget utgjør en betydelig del av eiendommens verdi og er avgjørende for at bygget skal fungere i det daglige.
Strukturelt består et elektrisk anlegg av en forsyningskabel fra nettselskapet som tilfører strøm til eiendommen. Denne går videre inn i en hovedfordeling, som igjen kan forsyne flere underfordelinger.
Fra disse distribueres strøm videre til installasjonen i bygget, som leiligheter og belysning, stikkontakter, ventilasjon, varmeanlegg, alarmsystemer og andre tekniske installasjoner i fellesarealene
Når det oppstår feil i det elektriske anlegget, merkes det derfor raskt. Anlegget er helt sentralt for eiendommens funksjon og bruk.
Elektro er komplekst
Elektrofaget er komplekst og underlagt strenge krav til både kompetanse, utførelse og drift. Årsaken er enkel: strøm representerer en reell risiko for både mennesker og eiendom dersom noe går galt.
Det gjør det ekstra viktig at det elektriske anlegget forvaltes på en god og systematisk måte.
Samtidig er det ikke gitt at eiendomsforvaltere eller styrer har tilstrekkelig kompetanse innen elektrofaget til å ivareta dette alene.
Gamle sikringsskap og tavler utgjør en skjult risiko
Særlig i eldre bygårder og næringsbygg i Oslo og omegn er det utfordringer knyttet til gamle sikringsskap og forsyningstavler.
Mange av disse anleggene ble etablert for flere tiår siden, og har i mange tilfeller passert forventet levetid. Samtidig er det disse systemene som forsyner hele eiendommen med strøm, både leiligheter og fellesarealer.
Dette er anleggets “hjerte”, og her håndteres store energimengder. Dersom det oppstår feil, kan konsekvensene bli alvorlige, med økt risiko for brann.
Behovet for samarbeid med elektrobransjen
Det er derfor avgjørende at elektrobransjen bidrar aktivt med kompetanse og veiledning til eiendomsforvaltere og styrer.
Mange er ikke klar over hvilke krav som gjelder, eller hvordan det elektriske anlegget bør følges opp i praksis.
Her spiller internkontroll en nøkkelrolle.
Internkontroll elektro som fundament
Et godt internkontrollsystem gir oversikt over det elektriske anleggets tilstand og avdekker feil, mangler og vedlikeholdsbehov.
Dette gir styret eller forvalteren et solid beslutningsgrunnlag.
I samarbeid med en elektrobedrift kan man utarbeide konkrete handlingsplaner og vedlikeholdsstrategier.
Resultatet er en mer forutsigbar og trygg drift av eiendommen – både teknisk og økonomisk.
Utfordringer i borettslag og sameier
I borettslag og sameier er det styret som har ansvar for forvaltningen av eiendommen. Styrene består som regel av frivillige beboere som påtar seg vervet ved siden av jobb og familieliv.
Det er derfor ikke gitt at styret har nødvendig kompetanse innen teknisk forvaltning – og det er heller ikke rimelig å forvente det.
Erfaring viser at det elektriske anlegget ofte blir nedprioritert eller oversett i forvaltningsarbeidet.
En investering i trygghet og verdi
God forvaltning av det elektriske anlegget handler ikke bare om å oppfylle krav. Det handler om å ivareta verdier, redusere risiko og sikre trygg bruk av eiendommen.
Ved å jobbe systematisk og i samarbeid med fagpersoner, kan eiendomsforvaltere og styrer ta kontroll over en kritisk del av eiendommen og samtidig legge til rette for en sunn og langsiktig verdiforvaltning
Elektroeliten bistår eiendomsbransjen med både internkontroll og rammeavtaler innen elektriske anlegg.
Skrevet av: Pål Mathisen – Daglig leder og fagansvarlig