Feil i elektriske anlegg ved boligkjøp. En kostbar risiko

Feil ved elektriske anlegg kan bli en svært kostbar affære for boligkjøpere, for ikke å snakke om belastningen en reklamasjonsprosess mot selger ofte utvikler seg til.

Det reklameres jevnlig på elektriske anlegg i forbindelse med boligsalg.
Det er kanskje ikke så overraskende, når elektrobransjen i liten grad er involvert i selve salgsprosessen, til tross
for at de aller fleste boliger har elektriske anlegg og at DLE rapporterer om feil ved mer enn 50% av de kontrollerte elektriske anleggene.

En salgsprosess uten elektrokyndig involvering = “bingo”

Når en bolig skal selges, gjennomføres det en tilstandsvurdering av en bygningssakkyndig. Dette er en fagperson
med kompetanse på bygg, men uten spesialisert kunnskap om elektriske anlegg.
Likevel skal vedkommende gjøre en vurdering av det elektriske anlegget i henhold til forskrift til avhendingsloven §2-18.

I praksis innebærer dette en ganske begrenset gjennomgang. Den bygningssakkyndige skal blant annet undersøke
når Det Lokale Eltilsyn sist gjennomførte tilsyn, og hva resultatet av dette var.

Dersom det er mer enn fem år siden sist tilsyn, skal det gjøres en forenklet vurdering. Denne baserer seg i stor
grad på opplysninger fra eier, som spørsmål om anleggets alder, om sikringer ofte løser ut, og om det har vært
varmgang eller branntilløp.

I tillegg gjennomføres en enkel visuell kontroll, hvor man ser etter tegn på skader, varmgang eller åpenbare feil.
Dersom anlegget er installert eller endret etter 1999, skal det også etterspørres samsvarserklæring.

Dette er med andre ord en overfladisk kontroll, og langt unna en faglig vurdering av det elektriske anleggets reelle tilstand.

Her starter problemene

Det er nettopp her mange av utfordringene oppstår. I praksis ser vi ofte at det gis mangelfulle, upresise, eller direkte
feilaktige opplysninger om det elektriske anlegget. Samtidig er det viktig å være klar over at det er selger som har
opplysningsplikt.

Dersom informasjonen som gis til kjøper er mangelfull eller feil, kan det gi grunnlag for reklamasjon, selv om det i
utgangspunktet er takstmannen som har videreformidlet opplysningene.

Gjennom arbeid som sakkyndig i boligtvister over mange år, er erfaringen til undertegnede tydelig:
Den bygningssakkyndige har som regel ikke forutsetninger for å vurdere verken dokumentasjon, samsvarserklæringer
eller den tekniske tilstanden på elektriske anlegg i særlig grad.

Når vi samtidig vet at statistikk fra DLE viser feil i over halvparten av kontrollerte anlegg, er det et tankekors at
elektrokompetanse ikke er en naturlig del av salgsprosessen.

Et boligkjøp under tidspress

Utfordringen forsterkes av hvordan boligsalgsprosessen i Norge er organisert. Som kjøper får man gjerne kun en
kort visning, begrenset informasjon og svært lite tid til å gjøre grundige undersøkelser før man må ta stilling i en
budrunde.

Man skal med andre ord ta sitt livs største investering på svært kort tid. Det er i praksis ikke rom for å engasjere en
elektrofaglig ekspert til å vurdere anlegget før bud legges inn.

Når feilene avdekkes

Når feil i det elektriske anlegget først oppdages etter overtakelse, kan konsekvensene bli betydelige.
Elektriske installasjoner er som regel skjult i vegger og konstruksjoner, noe som gjør utbedring både komplisert
og kostbart. Det er ikke uvanlig at man må åpne konstruksjoner og rive overflater for å få tilgang til anlegget.

Dette fører ofte til at kostnadene blir langt høyere enn man i utgangspunktet skulle tro.

En krevende reklamasjonsprosess

Når en slik situasjon oppstår, starter gjerne en reklamasjonsprosess. I de fleste bolighandler er det tegnet
boligselger- og boligkjøperforsikring, og saken håndteres dermed av forsikringsselskapene på hver side.

Det innebærer ofte at jurister og advokater tar over prosessen, med naturlig nok motstridende interesser.
For kjøper betyr dette at man må dokumentere både feilene, årsaken til dem og hva det vil koste å utbedre.

Dette krever bruk av fagkyndige, og medfører betydelige kostnader allerede i startfasen.

Selgersiden vil på sin side innhente egne vurderinger, og det oppstår ofte store uenigheter om både hva
som er feil, hvordan det skal utbedres og hva det vil koste.

Erfaring viser at disse sprikene ofte er så store at saken til slutt havner i rettssystemet.

En belastning for begge parter

Reklamasjonssaker knyttet til bolig kan være svært belastende. De kan pågå over flere år og krever mye tid,
penger og energi fra begge parter.

For kjøper kan det som skulle være en positiv start på et nytt kapittel, utvikle seg til en langvarig og krevende
situasjon. Opplevelsen er naturlig nok tilsvarende belastende for selger.

Hva kan selger gjøre?

Som selger har du en tydelig opplysningsplikt etter avhendingsloven. Det innebærer at du skal gi korrekt og
fullstendig informasjon om boligen. I denne sammenhengen er det særlig viktig å være bevisst på det elektriske
anlegget.

Dersom du velger å ikke innhente en faglig vurdering fra en eltakstmann, er det en reell risiko for at viktig
informasjon ikke kommer frem.

Ved å engasjere en eltakstmann som utfører en tilstandsvurdering tilpasset regelverket, står du langt sterkere.
I tillegg må egenerklæringsskjema fylles ut så grundig og ærlig som mulig. Det er bedre å opplyse for mye enn for lite.

Videre anbefales det å tegne boligselgerforsikring. Forsikringen vil dekke kostnader relatert til å håndtere et eventuelt
reklamasjonskrav som kommer fra kjøper.

Hva kan kjøper gjøre?

Som kjøper er du i en mer krevende situasjon, men det finnes likevel noen grep som kan redusere risikoen. Dersom
det foreligger en eltakst, bør denne gjennomgås nøye. I mange tilfeller gjør det dessverre ikke det.

Et alternativ kan da være å ta med en elektrofaglig rådgiver på visning. En erfaren fagperson vil ofte raskt kunne danne
seg et inntrykk av anleggets tilstand og peke på eventuelle risikoområder.

I tillegg er det viktig å lese all tilgjengelig dokumentasjon nøye, selv om informasjonen om det elektriske anlegget
ofte er begrenset. Dersom du vurderer å legge inn bud, så kan det være lurt å ta med noen forbehold og inngå alltid
boligkjøperforsikring.

Når du har boligkjøperforsikring, skal forsirkingsselskapet dekke kostnader relatert til sakkyndige vurderinger av det
elektriske anlegget og du har juridisk bistand til å føre saken mot boligselger.

En svakhet i dagens system

Så lenge elektrobransjen ikke er en integrert del av boligsalgsprosessen, vil det være en forhøyet risiko knyttet til
elektriske anlegg. Erfaring gjennom mer enn 15 år som sakkyndig eltakstmann og involvering i en rekke tvistesaker
viser at dette er et tilbakevendende problem.

Mange konflikter kunne vært unngått dersom det ble stilt strengere krav til elektrofaglig vurdering før salg.
Inntil det skjer, er både kjøpere og selgere nødt til å ta et større ansvar selv. For konsekvensene av feil i elektriske
anlegg kan bli både omfattende og svært kostbare.

Elektroeliten har spesialkompetanse på reklamasjonsprosesser i forbindelse med boligkjøp og feil i boligens
elektriske anlegg. Ta kontakt med oss, slik at du kommer riktig ut for hoppkanten i din reklamasjonsprosess

Skrevet av: Pål Mathisen – Daglig leder og fagansvarlig